נייר ערך מגובה משכנתאות – (mortgage-backed security)

נייר ערך מגובה משכנתאות (Mortgage-Backed Security – MBS) – השקעה המבוססת על שוק הדיור

נייר ערך מגובה משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Security) הוא סוג של נייר ערך מגובה נכסים (ABS) המבוסס על תשלומי הלוואות משכנתא. בנקים וגופים פיננסיים מאגדים יחד הלוואות משכנתא והופכים אותן לניירות ערך הנסחרים בשוק ההון. המשקיעים ב-MBS מקבלים את תזרימי המזומנים החודשיים שמגיעים מתשלומי המשכנתא של הלווים.

1. מהו נייר ערך מגובה משכנתאות (MBS)?

MBS הוא כלי פיננסי שבו משקיעים מקבלים ריבית ותשלומים מתוך הכנסות שמתקבלות מהלוואות משכנתא. במקום שבנק יחזיק בכל המשכנתאות בעצמו, הוא מוכר אותן לגוף פיננסי, אשר אורז אותן יחד, מנפיק אותן כאג”ח, ומוכר אותן למשקיעים.

🔹 מאפיינים עיקריים של MBS:
✔ מבוסס על הלוואות משכנתא – הבנק מאגד משכנתאות והופך אותן לנייר ערך סחיר.
✔ משקיעים מקבלים תשלומים חודשיים – בדיוק כמו שהלווים משלמים את המשכנתאות שלהם.
✔ מושפע משוק הדיור – אם שיעור חדלות הפירעון של הלוואות עולה, ערך ה-MBS עלול לרדת.
✔ נתמך לרוב על ידי גופים ממשלתיים – בארה”ב, MBS רבים מונפקים על ידי גופים כמו Fannie Mae, Freddie Mac ו-Ginnie Mae.

2. סוגי ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS)

✅ MBS קונבנציונלי (Pass-Through MBS)
ניירות ערך פשוטים שמאפשרים למשקיעים לקבל חלק יחסי מכל תשלום קרן וריבית מהמשכנתאות שבחבילה.

✅ אג”ח מגובות משכנתאות (Collateralized Mortgage Obligations – CMO)
מבנה מורכב יותר, המחלק את ניירות הערך לרמות שונות (טרנז’ים – Tranches), כך שכל משקיע יכול לבחור את רמת הסיכון המתאימה לו.

✅ MBS מגובות על ידי הממשל (Agency MBS)
ניירות ערך מגובי משכנתאות שמונפקים או מבוטחים על ידי סוכנויות ממשלתיות בארה”ב, כמו Ginnie Mae (המגובה בממשל הפדרלי) או Fannie Mae ו-Freddie Mac (הנתמכות חלקית על ידי הממשלה).

✅ MBS פרטיות (Non-Agency MBS)
מונפקות על ידי מוסדות פיננסיים פרטיים ללא ערבות ממשלתית, ולכן הסיכון שלהן גבוה יותר.

3. יתרונות וחסרונות של השקעה ב-MBS

🟢 יתרונות:
✔ תשואה גבוהה יחסית – לרוב מספקות תשואה גבוהה יותר מאג”ח ממשלתיות רגילות.
✔ פיזור סיכונים – מאפשר חשיפה למגזר הנדל”ן באמצעות השקעה בשוק ההון.
✔ נזילות – ניתן לקנות ולמכור MBS בבורסה או דרך קרנות השקעה.

🔴 חסרונות:
❌ רגישות לשוק הדיור – אם שוק הנדל”ן מתרסק, שיעור חדלות הפירעון עולה, והמשקיעים עלולים להפסיד כסף.
❌ השפעה של ריבית – כאשר הריבית עולה, פחות אנשים נוטלים משכנתאות חדשות, מה שעלול לפגוע בתשואת ה-MBS.
❌ מורכבות גבוהה – ניתוח מבני CMO דורש הבנה מעמיקה של שוק ההלוואות והאג”ח.

4. כיצד ניתן להשקיע בניירות ערך מגובי משכנתאות?

• רכישה ישירה של MBS דרך מוסדות פיננסיים או דרך השוק המשני.
• השקעה בקרנות נאמנות וקרנות סל (ETF) שמתמקדות בהשקעות בניירות ערך מגובי משכנתאות.
• מסחר בחוזים עתידיים או אופציות על MBS בשווקים הפיננסיים.

5. תפקיד ה-MBS במשברים פיננסיים

MBS היוו גורם מרכזי במשבר הפיננסי של 2008. ההנפקה המאסיבית של ניירות ערך מגובי משכנתאות בעלי דירוג נמוך, ללא בקרת אשראי מתאימה, הובילה לקריסת שוק הנדל”ן האמריקאי ולמשבר פיננסי עולמי.

היום, הרגולציה על MBS הדוקה יותר, וחברות דירוג אשראי בודקות היטב את איכות ההלוואות המרכיבות את ניירות הערך.

סיכום

נייר ערך מגובה משכנתאות (MBS) הוא כלי פיננסי מורכב המאפשר למשקיעים להשתתף בשוק המשכנתאות ולקבל תשלומים חודשיים מתזרימי מזומנים של הלוואות דיור. מדובר בהשקעה עם תשואה גבוהה יחסית, אך גם עם סיכון משמעותי הקשור לביצועי שוק הדיור ולמצב הכלכלי.