מהו יחס הוצאות דיור (Housing Expense Ratio – יחס הוצאות דיור), וכיצד הוא משפיע על יכולת ההחזר של משכנתא?

יחס הוצאות דיור (באנגלית: Housing Expense Ratio) הוא מדד פיננסי חשוב שנועד להעריך את היכולת של אדם או משק בית לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים. זהו אחד הקריטריונים המרכזיים בהם משתמשים בנקים וגופים מלווים כדי להחליט אם לאשר הלוואת משכנתא, ובאיזה תנאים.

🧾 מהו יחס הוצאות דיור?

הנוסחה הבסיסית של יחס הוצאות דיור היא:

Housing Expense Ratio = (הוצאות דיור חודשיות / הכנסה חודשית ברוטו) × 100

הוצאות הדיור כוללות:

• תשלום חודשי על המשכנתא (קרן וריבית)
• מס רכוש (Property Tax)
• ביטוח דירה (Homeowner’s Insurance)
• תשלום לוועד בית או דמי ניהול (HOA Fees) – אם רלוונטי

📊 כיצד הוא משפיע על אישור משכנתא?

בנקים וחברות משכנתאות מציבים רף מקסימלי ליחס הזה, לרוב:

כלומר, אם ההכנסה החודשית שלך היא 20,000 ₪, הוצאות הדיור לא אמורות לעבור 6,000 ₪.

אם היחס גבוה מהרף – הבנק עלול:

• לדחות את הבקשה,
• להציע סכום נמוך יותר,
• לדרוש ריבית גבוהה יותר או ביטחונות נוספים.

⚠️ מדוע זה חשוב?

יחס הוצאות דיור מודד כמה מההכנסה מוקדשת רק לדיור. אם יחס זה גבוה מדי:

• המשקיע עלול להתקשות לעמוד בתשלומים אחרים (חינוך, בריאות, מזון).
• עולה הסיכון לחדלות פירעון.
• זהו סימן לבעיה בניהול תקציב משפחתי או רכישת נכס גבוה מהיכולת הכלכלית.

🔄 השוואה עם יחס חוב כולל (Total Debt Ratio)

יחס הוצאות דיור הוא רק חלק מהתמונה. הבנקים בוחנים גם את יחס החוב הכולל (Debt-to-Income Ratio – DTI), הכולל:

• תשלומי משכנתא
• הלוואות רכב
• הלוואות אישיות
• מינוס בחשבון
• תשלומים בכרטיס אשראי

💡 גם אם יחס הוצאות הדיור שלך נמוך – יחס חוב כללי גבוה מדי עדיין עלול לגרום לדחייה.

🧠 לסיכום