ערך מהוון – (capitalized value)

ערך מהוון (Capitalized Value) – מה זה וכיצד מחשבים אותו?

ערך מהוון (Capitalized Value – CV) הוא השווי הנוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים מנכס או עסק, כשהם מהוונים באמצעות שיעור היוון מתאים. המטרה היא לקבוע כמה הנכס או ההשקעה שווים היום בהתבסס על ההכנסות שהם צפויים לייצר בעתיד.

השיטה משמשת בעיקר בהערכת שווי של נכסים מניבים, חברות פרטיות והשקעות נדל”ן.

כיצד מחשבים ערך מהוון?

הנוסחה הבסיסית להיוון שוויו של נכס:

ערך מהוון = תזרים מזומנים שנתי חלקי שיעור ההיוון

או במתמטיקה:

Capitalized Value = Annual Cash Flow / Discount Rate

כאשר:

• Annual Cash Flow – ההכנסה השנתית הצפויה שהנכס מייצר
• Discount Rate (r) – שיעור ההיוון (לרוב מבוסס על ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון)

דוגמה לחישוב ערך מהוון

נניח שנכס מניב הכנסה שנתית של 100,000 דולר ושיעור ההיוון הוא 8% (0.08).

ערך מהוון = 100,000 / 0.08
ערך מהוון = 1,250,000 דולר

כלומר, השווי של הנכס כיום, על בסיס תזרימי המזומנים הצפויים שלו, עומד על 1.25 מיליון דולר.

למה ערך מהוון חשוב?

✅ הערכת שווי נכסים – נפוץ בתחום הנדל”ן והתעשייה להערכת שווי של מבנים או מתקנים מניבים.
✅ הערכת שווי עסקים – משמש להערכת שווי של עסקים לפי תזרימי המזומנים שהם מפיקים.
✅ השוואת השקעות – מסייע למשקיעים להשוות בין נכסים או פרויקטים שונים על בסיס פוטנציאל ההכנסות שלהם.
✅ קביעת מחיר למכירה או השקעה – נותן אינדיקציה לערך הכלכלי של הנכס בשוק.

השוואה בין ערך מהוון לערך נוכחי

סיכום

הערך המהוון מאפשר להעריך את השווי של נכס או עסק על בסיס ההכנסות שהוא צפוי לייצר בעתיד. הוא כלי חשוב בתחומי הנדל”ן, ניתוח פיננסי והשקעות, ועוזר למשקיעים לקבל החלטות מושכלות לגבי קנייה, מכירה והשקעה.